Casas
Los Millennials pueden haber arruinado mucho, pero han hecho que compartir sea genial nuevamente.
Deshaciendo el arduo trabajo de los Boomers durante la década de "Yo" de la década de 1980, el intercambio ha vuelto a la moda. Viajes compartidos. Barco compartido. Mesas comunales. ¡La sabiduría convencional dice que el compartir ha vuelto, bebé! Excepto por un lugar: tiempos compartidos.
Los tiempos compartidos aún vienen con una connotación cutre de agentes inmobiliarios sin escrúpulos que atraen a personas desprevenidas con la promesa de refrigeradores gratuitos de lado a lado. Luego, después de un discurso de venta de alta presión de tres horas, lograr que reduzcan el costo de un automóvil pequeño durante una semana al año en el hermoso suburbio de Orlando. Y si te cansas de ir, resulta más difícil de descargar que un colchón usado.
"Estafa" no es la palabra correcta. Pero nunca se sintió bien.
Sin embargo, una nueva forma redescubierta de intercambio de bienes raíces se está consolidando y puede convertirse en una mejora milenaria en los tiempos compartidos una vez que tengan la edad suficiente para tener casas de vacaciones (por ahora, obtener una primera casa parece lo suficientemente imposible). Las propiedades de propiedad fraccional de Napa a Napoli se están volviendo populares entre el segundo y el tercer hogar. Y aunque ahora son un poco accesibles para las personas más jóvenes, el modelo puede ser atractivo a medida que ganan más riqueza.
Es comprar equidad versus comprar tiempo
Foto: Timbers Resorts
La “propiedad fraccional” se parece mucho a un eufemismo elegante para los tiempos compartidos, inventado para sacudir la connotación negativa. Como los restaurantes de comida rápida que se llaman a sí mismos "servicio rápido". O cualquier cosa llamada "club de caballeros".
Pero la propiedad fraccional tiene una diferencia fundamental con respecto a los tiempos compartidos: en un tiempo compartido, paga por el tiempo en una propiedad determinada, pero no es propietario de ninguno. Solo tienes derecho a usarlo por un tiempo.
Con la propiedad fraccional, en realidad posee una entidad inmobiliaria. Entonces, en lugar de gastar $ 8 millones para una casa de seis habitaciones en Aspen, gastas un millón de dólares por una octava parte. Esto le califica un octavo del año para usarlo, pero también le permite revender ese octavo de una casa a valor de mercado. Entonces, si alguien más quiere ingresar, le devolvemos su dinero, o posiblemente obtenga ganancias.
Puede tomar una hipoteca contra ella, pagarla a sus hijos o hacer cualquier otra cosa que haría con un activo. También puedes quedarte en lugares frescos que la mayoría de la gente no tiene.
"Buscamos el mercado A + en ubicaciones A +", dice Greg Spencer, CEO de Timbers Resorts, que administra propiedades de propiedad fraccional en todo el mundo. “Estamos en mercados difíciles de barrera de entrada, lugares donde es imposible obtener zonificación para la propiedad total. Lugares como Sonoma, Napa, Kauai, Aspen. Nuestra ubicación en Aspen, bromean, toma un año una unidad para obtener permisos”.
Esto se debe a que las principales propiedades inmobiliarias no quieren que los ricos construyan casas de vacaciones que solo usan dos semanas al año, creando un pueblo fantasma de megamansiones. Sin embargo, la propiedad fraccional los mantiene completos durante todo el año.
Acceso a todo un mundo de propiedad compartida
Foto: Timbers Resorts
La propiedad fraccional también le permite tener acceso a, por ejemplo, una casa de campo en la campiña toscana por mucho menos de lo que costaría alquilar.
“Voy a Steamboat (Colorado) todos los años durante una o dos semanas. Nos quedamos en una unidad de cuatro dormitorios en la montaña. Si alquilamos que serían $ 14, 000 por semana”, dice Keith Balter, propietario de una novena unidad en Kiawah Island, Carolina del Sur, y utiliza el programa de reciprocidad de Timbers para intercambiar semanas con propietarios de todo el mundo. “En la Toscana, teníamos una granja de 3, 000 pies cuadrados con dos casas de huéspedes y una piscina. Eso se alquila por 25, 000 euros a la semana”.
No es una compra de presupuesto de ninguna manera; Spencer dice que las unidades varían desde aproximadamente $ 375, 000 por una fracción de una unidad en Kauai hasta más de un millón en otros lugares. Y los precios varían según la cantidad de semanas al año que desea acceder.
Foto: Timbers Resorts
En acción, el concepto es bastante simple. Los propietarios compran en diferentes incrementos, de 1/12 a 1/6 de la propiedad. Esa fracción se convierte en semanas al año. Por lo tanto, una participación de 1/12 tendría cuatro semanas. Una acción de 1/6 tiene ocho semanas. Puedes hacer el resto de las matemáticas.
Las unidades están pre amuebladas y los propietarios tienen almacenamiento en el lugar para guardar cosas como esquís, palos de golf u otras cosas que normalmente guardarías en una casa de vacaciones.
Para averiguar quién puede usarlo y cuándo, los propietarios participan en algo así como un proyecto de fútbol de fantasía durante las semanas que desean quedarse. Presentan sus tres primeras semanas para preferencia, y Timbers baja de la lista y asigna semanas en consecuencia.
"Recibimos alrededor del 90-95% de las personas que obtienen lo que piden", dice Spencer.
Luego, como lo hizo el propietario Balter, puede intercambiar todas menos una de esas semanas con los propietarios en otras propiedades de Timbers, al igual que los tiempos compartidos. También puede reservar un tiempo de 30 días según el "espacio disponible", lo que significa que si alguien no puede usar una semana y lo devuelve a los otros propietarios, puede usarlo sin contar el tiempo que ya posee.
"Hemos tenido personas que se han quedado más de 270 días, saben cómo trabajar el sistema", dice Spencer. “Son flexibles y pueden ir a corto plazo. Vivían a 90 minutos de distancia, podían trabajar de forma remota. Si puede venir con poca antelación, puede quedarse, no hay límite ".
Esto es un poco como la versión de la casa de vacaciones de volar en un pase de amigo, pero si eres bueno para reservar todas tus vacaciones al mes, puede funcionar.
Una vieja idea encontrando nueva vida
Foto: Timbers Resorts
La propiedad fraccional en sí misma no es nueva. Timbers existe desde 1999, y el concepto se disparó en popularidad durante el apogeo de "USTED obtiene una hipoteca" a mediados de la década de 2000. Pero al igual que muchas propiedades de esa época, las propiedades de propiedad fraccionaria se construyeron en exceso y se vendieron en exceso, y la idea fracasó.
"El sistema se quedó un poco negro durante la crisis crediticia", dice Spencer. “Había muchas cosas construidas en marcadores que no podían soportarlo. Y las personas que intentan decir: 'Lo venderé más barato y venderé más y haré más producto'. Pero esto solo funciona si el producto se ajusta al perfil del invitado ".
El perfil de invitado de Timbers es, por decirlo claramente, rico. Patrimonio neto promedio de alrededor de $ 7.5 millones de ricos, trabajando en casas tercera y cuarta. Y si no eres una tercera o cuarta persona hogareña, puede que aún no sea para ti.
"No somos compradores aspiracionales", fue, en realidad, lo primero que Spencer me dijo después de su nombre.
Pero algún día, con suerte, los millennials podrán mudarse de las casas de sus padres. Y no se quedará atrapado pagando $ 2, 000 para alquilar una habitación en un tipo diferente de ambiente compartido. Quizás llegue el día en que su amor por compartir se traduzca en una nueva generación de propietarios fraccionarios. O, al menos, deles algo más genial para llamar a sus casas de vacaciones que "tiempos compartidos".
